【水泥人網(wǎng)】新年伊始，溫家寶總理召開了三場(chǎng)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)，了解企業(yè)的實(shí)際困難。溫家寶強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)的穩(wěn)不是不動(dòng)，而是要穩(wěn)定增長(zhǎng)。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在今年經(jīng)濟(jì)工作的首要位置。今年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)是完全有保障的。本報(bào)將深入調(diào)研，從穩(wěn)增長(zhǎng)的視角出發(fā)，在基礎(chǔ)投資、擴(kuò)大內(nèi)需、新興產(chǎn)業(yè)幾個(gè)方面，梳理出今年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有支撐作用的重點(diǎn)行業(yè)，陸續(xù)推出“穩(wěn)增長(zhǎng)下重點(diǎn)行業(yè)系列報(bào)道”，為投資者了解今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供前瞻性的第一手報(bào)道。
如果說2011年是“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)的開工年，到了2012年，陸續(xù)進(jìn)入建設(shè)階段的保障房市場(chǎng)將逐漸顯現(xiàn)其對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拉動(dòng)作用。在保增長(zhǎng)形勢(shì)下，中國(guó)對(duì)保障房的建設(shè)目標(biāo)將更加堅(jiān)定不移。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年保障房投資規(guī)模有望增加到1.1萬(wàn)億元，大致對(duì)應(yīng)16%左右的房地產(chǎn)投資增速。鋼鐵、水泥、化工、家電等領(lǐng)域，如果說在2011年失落于“保障房行情”，那么2012年，或許可以期待。
經(jīng)濟(jì)困局中的保障房重任
歲末年初，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)研究者都在展望與預(yù)測(cè)著中國(guó)的2012年。與往年紛繁多樣的視角、截然相反的觀點(diǎn)不同，今年市場(chǎng)一致認(rèn)為：外需萎縮與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)。當(dāng)外需出口非自身調(diào)整所能掌控之時(shí)，更多決策建議指向了房地產(chǎn)，更多變化也可能發(fā)生在房地產(chǎn)。而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重，仍要看保障房。
“2011年，其實(shí)不能說是保障房有序發(fā)展的一年。為了應(yīng)對(duì)商品房投資下行，中央號(hào)召各地加大保障房投資力度，很多投資是應(yīng)急之需，也不可避免地出現(xiàn)‘剪彩開工’的情況。但是從方向上，我們必須認(rèn)清，在鞏固宏觀調(diào)控成果的大原則下，商品房市場(chǎng)投資增速將進(jìn)一步放緩，保障房仍是此輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整的投資重點(diǎn)。隨著這一制度的逐步完善和推進(jìn)，保障房行情會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)?！鄙虾Ｒ患掖笮蛧?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
預(yù)測(cè)今年的保障房行情，一定要從2011年的商品房形勢(shì)說起。
一般來(lái)說，元旦與春節(jié)之間，是房地產(chǎn)企業(yè)年會(huì)集中召開的時(shí)候，與往年歡天喜地的派紅包不同，今年，極度看空的情緒彌漫在幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的年會(huì)上，“嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”成為企業(yè)老總新年寄語(yǔ)的常用詞。
“受融資成本提高和銷售受阻的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年化收益率已經(jīng)由原來(lái)的15%左右降至6%—8%。加上現(xiàn)在企業(yè)動(dòng)輒10%以上的年息借貸成本，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目哪怕不降價(jià)，只要1至2年內(nèi)賣不動(dòng)房子，持有成本就有可能拖垮項(xiàng)目。大型房企資金騰挪的空間可能更大些，小企業(yè)或項(xiàng)目公司則壓力非常大。而房地產(chǎn)企業(yè)的虧損直接導(dǎo)致銀行貸款逾期，工程款、采購(gòu)款拖欠，甚至大裁員?！币晃环科筘?fù)責(zé)人告訴記者。而在上證報(bào)對(duì)近50家上市公司的調(diào)研中，鋼鐵、水泥、化工、家電等高度倚重房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)銷售難，于是降價(jià)、減產(chǎn)、裁員等情況隨之而來(lái)，企業(yè)對(duì)2012年經(jīng)營(yíng)前景的悲觀程度遠(yuǎn)超過其他行業(yè)。
從數(shù)據(jù)上看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，11月已有65個(gè)城市環(huán)比止?jié)q，其中價(jià)格下降的城市增加到49個(gè)。全國(guó)大范圍的房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下降的格局已然形成。
銷售是房地產(chǎn)鏈條的最后一環(huán)，這一環(huán)出現(xiàn)問題，之前所有環(huán)節(jié)都會(huì)受到影響。首當(dāng)其沖的問題是開發(fā)商沒錢支持在建工程，緩開工或停工情況頻現(xiàn)。恒大、雅居樂等多個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)宣布放緩開工節(jié)奏，以保證現(xiàn)金流。而這一做法的直接后果是鋼鐵、水泥、化工產(chǎn)業(yè)的銷售不暢。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年11月份，房地產(chǎn)投資增速下滑至29.9%，年內(nèi)首次回落至30%以內(nèi)。有分析人士稱，這種下滑趨勢(shì)已經(jīng)可比2008年金融危機(jī)之時(shí)。根據(jù)上證報(bào)了解，更有權(quán)威專家在內(nèi)部會(huì)議上稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和出口不利將導(dǎo)致中國(guó)2012年GDP增幅降至7%左右，地方財(cái)政收入甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。于是，房?jī)r(jià)崩盤可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)并導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的說法在市場(chǎng)流傳開來(lái)。
那么，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖的大前提下，究竟該如何解決“去泡沫”與“保增長(zhǎng)”的矛盾?應(yīng)對(duì)之策中，保障房又扮演什么樣的角色呢?
獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)莫尼塔公司預(yù)測(cè)，2012年，房地產(chǎn)業(yè)可能以兩種路徑解決上述問題，一是政策微調(diào)，二是進(jìn)一步加強(qiáng)保障房建設(shè)?！拔覀冋J(rèn)為，中國(guó)政府將通過加大保障房投資以支撐地產(chǎn)投資增速。”
在融資渠道和方式不發(fā)生明顯改變的情況下，莫尼塔機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年保障房投資規(guī)模大概在9千億左右。但如果中央加強(qiáng)保障房的投資力度，增加融資渠道和方式，保障房投資規(guī)模增加到1.1萬(wàn)億，則大致對(duì)應(yīng)16%左右的地產(chǎn)投資增速.
